Do jakiego wieku można wnioskować o kredyt hipoteczny?

Do jakiego wieku banki udzielają kredytu hipotecznego i jaki jest maksymalny wiek przy ostatniej racie?

Banki w Polsce najczęściej zakładają, że w dniu spłaty ostatniej raty najstarszy kredytobiorca będzie miał od 67 do 80 lat, a to w praktyce wyznacza odpowiedź na pytanie, do jakiego wieku można wnioskować o kredyt hipoteczny.

Prawo nie wskazuje górnej granicy wieku kredytobiorcy, natomiast minimalny wiek to co do zasady 18 lat, bo wymagana jest pełna zdolność do czynności prawnych. Górne limity pojawiają się w regulaminach i tabelach banków oraz wynikają z Rekomendacji S Komisji Nadzoru Finansowego, która wymaga, aby okres kredytowania był dostosowany do realnych możliwości spłaty w całym czasie trwania umowy. Bank nie przyjmie więc okresu spłaty, który wykracza poza przyjęty wewnętrznie maksymalny wiek.

Przykład: jeżeli bank przyjmuje maksymalny wiek 75 lat, a Ty masz 35 lat, teoretycznie do granicy wieku jest 40 lat, ale bank i tak ograniczy okres np. do 25–35 lat zgodnie z własnymi produktami i zaleceniami KNF. Jeżeli masz 55 lat, ten sam limit wieku 75 lat oznacza już tylko 20 lat możliwego kredytowania, a przy wieku 60 lat zaledwie 15 lat. Wiek nie blokuje sam w sobie kredytu, lecz skraca możliwy okres spłaty.

Jak różni się maksymalny wiek przy kredycie hipotecznym w poszczególnych bankach i od czego zależą te limity?

Każdy bank ustala własny maksymalny wiek kredytobiorcy przy ostatniej racie, najczęściej w przedziale 67–80 lat, a poziom tego limitu zależy od polityki ryzyka, rodzaju kredytu, formy dochodu oraz parametrów nieruchomości.

W praktyce wygląda to tak, że część banków przyjmuje konserwatywne limity, na przykład 67–70 lat, co oznacza krótsze maksymalne okresy dla osób po pięćdziesiątce. Inne instytucje dopuszczają dłuższy okres kredytowania, pozwalając na spłatę nawet do 75 lub 80 roku życia, często pod warunkiem wykupienia dodatkowych ubezpieczeń albo wyboru rat malejących. Te różnice przekładają się bezpośrednio na to, jak długo możesz spłacać kredyt w danym banku.

Poniższa tabela pokazuje przykładowe podejście banków na rynku (bez wskazywania konkretnych nazw, bo parametry mogą się zmieniać w czasie):

Przy porównywaniu ofert nie wystarczy więc zapytać, do jakiego wieku można wnioskować o kredyt hipoteczny, lecz trzeba sprawdzić, jak dany bank przekłada ten limit na maksymalny okres, wymagany wkład własny i akceptowane formy dochodu.

Jak wiek kredytobiorcy wpływa na maksymalny okres kredytowania, wysokość raty i zdolność kredytową?

Im wyższy jest Twój wiek w chwili zaciągania kredytu, tym krótszy maksymalny okres spłaty zaakceptuje bank, a to oznacza wyższą ratę i niższą zdolność kredytową, nawet jeśli kwota dochodu pozostaje taka sama.

Rekomendacja S KNF zaleca, aby okres kredytowania nie przekraczał 25 lat, a w żadnym razie 35 lat, i jednocześnie wymaga, aby bank liczył zdolność kredytową tak, jakby okres nie był dłuższy niż 25 lat, nawet jeśli umowa przewiduje 30 lub 35 lat. To powoduje, że wydłużenie okresu powyżej 25 lat obniża ratę, ale nie poprawia już zdolności kredytowej, bo do jej obliczenia i tak używany jest krótszy okres.

Dla uproszczenia przyjmijmy przykład: kredyt 500 000 zł z oprocentowaniem na poziomie 7 procent w skali roku (niezależnie od tego, czy jest to oprocentowanie stałe, czy zmienne w oparciu o stawkę referencyjną) oraz raty równe. Przy okresie 25 lat rata wyniesie około 3 550 zł, przy okresie 15 lat około 4 500 zł. Różnica rzędu 950 zł miesięcznie robi dużą różnicę w ocenie zdolności kredytowej, szczególnie gdy masz już inne zobowiązania.

Z punktu widzenia wieku wygląda to tak: trzydziestolatek może dostać kredyt na 25–35 lat i jego rata rozkłada się na długi okres. Pięćdziesięciolatek przy tym samym limicie wieku banku ma do dyspozycji krótszy okres, na przykład 15–20 lat, więc rata rośnie, a zdolność kredytowa maleje. Dokładnie dlatego, pytając, do jakiego wieku można wnioskować o kredyt hipoteczny, musisz równolegle zadać pytanie, na jak długo bank zgodzi się rozłożyć Twoją spłatę.

Czy po 50., 55. lub 60. roku życia można dostać kredyt hipoteczny i na jakich warunkach robią to banki?

Po 50., 55. czy nawet 60. roku życia nadal możesz dostać kredyt hipoteczny, ale bank najczęściej skróci maksymalny okres spłaty, przyjrzy się bardzo dokładnie stabilności Twoich dochodów i częściej zażąda wyższego wkładu własnego.

Dla osoby w wieku około 50 lat, przy limicie wieku 75 lat, dostępny okres kredytowania to najczęściej 20–25 lat. Dla osoby w wieku 60 lat będzie to już tylko 10–15 lat, a dla siedemdziesięciolatka zaledwie kilka–kilkanaście lat w zależności od banku. Taki krótszy okres powoduje, że rata kredytu rośnie, ale całkowity koszt odsetek w całym okresie jest niższy niż w kredycie zaciągniętym w wieku 30 lat na 30–35 lat.

W wielu analizach rynkowych widać, że banki chętnie rozpatrują wnioski klientów 50+ z wysokim dochodem i dobrym stanem zdrowia, ale przyjmują bardziej zachowawcze parametry. Częściej wymagają wkładu własnego powyżej 20 procent wartości nieruchomości, większego buforu w budżecie domowym oraz dodatkowego zabezpieczenia w postaci ubezpieczenia na życie. Jeżeli masz w tym wieku inne zobowiązania, prostym ruchem poprawiającym Twoją pozycję jest ich spłata lub konsolidacja jeszcze przed złożeniem wniosku o kredyt mieszkaniowy.

Jak banki oceniają dochody emerytów i rencistów przy kredycie hipotecznym i do jakiego wieku akceptują emeryturę jako dochód?

Dochody z emerytury i renty są traktowane jako stałe i przewidywalne, ale zwykle niższe niż wynagrodzenie z pracy, dlatego bank przy kredycie hipotecznym dla emeryta skraca okres kredytowania i wymaga, aby rata mieściła się w bezpiecznej części świadczenia.

Emerytura z ZUS lub innego systemu publicznego jest standardowo akceptowana jako źródło dochodu, o ile jest udokumentowana decyzją organu i potwierdzona historią przelewów na rachunek bankowy. Bank sprawdza wysokość emerytury, stałość wpływów i przyjmuje, że dochód nie wzrośnie, a raczej będzie waloryzowany w tempie zależnym od przepisów. Wiek emeryta nadal podlega wewnętrznym limitom, czyli zwykle mieści się w granicach 70–80 lat przy spłacie ostatniej raty.

W przypadku rent (szczególnie rent z tytułu niezdolności do pracy) liczy się również okres, na jaki świadczenie zostało przyznane. Jeżeli renta jest przyznana na czas określony, na przykład 3 lub 5 lat, bank może uznać ją jedynie jako element dochodu, a nie stabilną podstawę do kredytu na 20 lat. W takich sytuacjach często oczekuje się współkredytobiorcy z innym źródłem dochodu lub wyższego wkładu własnego, aby ograniczyć ryzyko.

Czy można zwiększyć maksymalny wiek kredytobiorcy poprzez dodanie młodszego współkredytobiorcy lub zmianę dochodów?

Dodanie młodszego współkredytobiorcy z realnym dochodem często pozwala na dłuższy okres spłaty i niższą ratę, ale nie w każdym banku, bo część instytucji i tak odnosi limit wieku do najstarszego kredytobiorcy.

W niektórych bankach limit wieku ustalany jest na poziomie najstarszego kredytobiorcy niezależnie od struktury dochodów, co oznacza, że dopisanie młodszego dziecka lub partnera poprawia zdolność, ale nie wydłuża okresu spłaty. W innych instytucjach kluczowa jest osoba z głównym dochodem i wtedy młodszy współkredytobiorca może faktycznie umożliwić dłuższy okres, bo to względem jego wieku bank ustala koniec spłaty.

Zmiana struktury dochodów, na przykład przejście z umowy zlecenia na umowę o pracę na czas nieokreślony, dołożenie stabilnej działalności gospodarczej z odpowiednio długą historią lub uporządkowanie dochodów z zagranicy, nie zmienia limitu wieku, ale poprawia zdolność kredytową. Łatwiej wtedy uzyskać pozytywną decyzję przy wyższej racie wynikającej z krótszego okresu. Zanim zdecydujesz się na dopisanie młodszego współkredytobiorcy, zawsze przeanalizuj, jak wspólny kredyt wpłynie na jego przyszłą zdolność przy własnym kredycie mieszkaniowym.

Co dzieje się, gdy w trakcie spłaty kredytu zbliżasz się do maksymalnego wieku kredytowania?

Po podpisaniu umowy bank nie skraca jednostronnie okresu kredytu ani nie podwyższa raty tylko dlatego, że zbliżasz się do przyjętego w polityce maksymalnego wieku, ponieważ harmonogram spłaty jest elementem umowy chronionej prawem.

Rata kredytu rośnie wyłącznie z powodów przewidzianych w umowie, na przykład wskutek wzrostu zmiennej części oprocentowania (zmiana stawki referencyjnej w połączeniu z marżą) albo zakończenia okresu stałej stopy, a nie z powodu ukończenia kolejnego roku życia. Wiek odgrywa rolę na etapie badania zdolności kredytowej i ustalania okresu kredytowania, natomiast później główne znaczenie mają terminowość spłat i ewentualne zmiany warunków umowy za Twoją zgodą.

Wyjątkiem są sytuacje restrukturyzacji, kiedy sam zwracasz się do banku z prośbą o zmianę warunków, na przykład o obniżenie raty lub czasowe zawieszenie spłaty. Wtedy bank ponownie ocenia zdolność kredytową, w tym wiek i pozostały okres, i może zaproponować inne rozwiązania niż wydłużenie okresu, jeśli limit wieku został już praktycznie osiągnięty. Dlatego jeżeli wiesz, że za kilka lat przejdziesz na emeryturę, sensowne jest zaplanowanie nadpłat z wyprzedzeniem, aby obniżyć saldo i ratę jeszcze w okresie najwyższych zarobków.

Czy da się przenieść lub refinansować kredyt hipoteczny w starszym wieku i jak banki patrzą na takie wnioski?

Refinansowanie kredytu hipotecznego w starszym wieku jest możliwe, ale bank bardzo dokładnie liczy zdolność kredytową, zwykle skraca pozostały okres spłaty i oczekuje niższego wskaźnika LTV, czyli relacji kredytu do wartości nieruchomości.

Przykład: masz 58 lat, pierwotny kredyt zaciągnąłeś w wieku 40 lat na 30 lat, minęło 18 lat i chcesz przenieść kredyt do innego banku. Jeśli nowy bank przyjmuje maksymalny wiek 75 lat, to pozostały okres może wynosić w praktyce około 17 lat. Z jednej strony daje to szansę na obniżenie marży i raty, jeśli saldo i oprocentowanie są wysokie, z drugiej strony nie da się wydłużyć okresu ponad granicę wieku, żeby obniżyć ratę w nieskończoność.

Bank chętniej przyjmie taki kredyt do refinansowania, jeżeli wartość nieruchomości wzrosła i wskaźnik LTV spadł do poziomu na przykład 50–70 procent. Wtedy ma solidne zabezpieczenie, mimo że kredytobiorca jest bliżej wieku emerytalnego. Kluczowe znaczenie ma historia spłaty dotychczasowego kredytu; brak opóźnień i dobra historia w BIK jest dla banku sygnałem, że klient radzi sobie ze zobowiązaniem.

Jakie dodatkowe wymagania pojawiają się przy kredycie w wyższym wieku i czym różni się odwrócony kredyt hipoteczny od klasycznego?

Przy kredycie hipotecznym w wyższym wieku bank zwykle wymaga wyższego wkładu własnego, niższego LTV i pełnego pakietu ubezpieczeń, a klasyczny kredyt hipoteczny różni się od odwróconego kredytu hipotecznego tym, że w pierwszym to Ty spłacasz raty za zakup mieszkania, a w drugim bank wypłaca środki pod zastaw już posiadanej nieruchomości.

W praktyce przy wniosku po 55. lub 60. roku życia bank oczekuje, że Twoja część wkładu własnego przekroczy minimalne 20 procent i będzie zbliżała się do 30 procent, a wskaźnik LTV spadnie poniżej 80 procent. Częściej wymagane jest ubezpieczenie nieruchomości i ubezpieczenie na życie z cesją praw na bank. Dzięki temu instytucja ogranicza ryzyko związane z krótszym horyzontem zawodowej aktywności kredytobiorcy.

Odwrócony kredyt hipoteczny, uregulowany osobną ustawą, polega na tym, że właściciel mieszkania otrzymuje od banku środki pieniężne, a spłata długu następuje dopiero po jego śmierci, zwykle przez sprzedaż nieruchomości albo spłatę przez spadkobierców. Klient zachowuje prawo do zamieszkiwania w lokalu do końca życia, a odpowiedzialność spadkobierców jest ograniczona do wartości nieruchomości. To produkt zupełnie inny niż klasyczny kredyt mieszkaniowy, który służy sfinansowaniu zakupu nieruchomości.

Słowniczek pojęć

FAQ – najczęściej zadawane pytania