- Tak, przy dochodach z umowy zlecenia możesz otrzymać kredyt hipoteczny, ale bank wymaga udokumentowanej historii wpływów i większej stabilności niż przy umowie o pracę na czas nieokreślony.
- Standard rynkowy to co najmniej 6–12 miesięcy nieprzerwanej historii dochodów z umowy zlecenie, a w części banków nawet 12–24 miesiące przy wyższych kwotach.
- Zdolność kredytowa liczona jest zwykle na podstawie 50–80% średniego dochodu z ostatnich miesięcy, a wymogi dotyczące wkładu własnego i wskaźnika obciążenia dochodu DSTI bywają bardziej wymagające.
- Co możesz zrobić teraz? Sprawdź historię wpływów z umowy zlecenie na koncie, policz średni dochód z ostatnich 12 miesięcy i przygotuj komplet umów, rachunków oraz wyciągów bankowych przed kontaktem z ekspertem kredytowym.
Umowa zlecenie a kredyt hipoteczny to połączenie jak najbardziej realne, ale wymaga od Ciebie dłuższej historii dochodów, lepszej dokumentacji i często wyższego wkładu własnego niż przy etacie.
Bank nie ocenia wyłącznie rodzaju umowy, lecz przede wszystkim powtarzalność, wysokość i stabilność dochodu oraz Twój ogólny profil ryzyka. Umowa cywilnoprawna daje instytucji mniej gwarancji niż stałe zatrudnienie, dlatego przy umowie zlecenie otrzymasz kredyt na mieszkanie pod warunkiem spełnienia dodatkowych wymogów: ciągłości współpracy ze zleceniodawcami, odpowiedniego DSTI, pozytywnej historii w BIK i solidnego zabezpieczenia.
Warianty rozwiązań w skrócie – jakie masz opcje przy umowie zlecenie?
| Opcja | Kiedy wybrać | Zalety | Wady | Największe ryzyko |
|---|---|---|---|---|
| Kredyt hipoteczny tylko na umowie zlecenie | Gdy masz 6–12 miesięcy stabilnych wpływów, wysokie dochody i brak innych dużych rat. | Pełna samodzielność, brak odpowiedzialności współkredytobiorcy, prostszy podział majątku w przyszłości. | Zwykle niższa zdolność kredytowa, niższy procent akceptowanego dochodu, wyższe wymagania dotyczące historii wpływów. | Odrzucenie wniosku przy krótkiej historii lub zbyt dużym obciążeniu dochodu DSTI. |
| Zleceniobiorca + współkredytobiorca na etacie | Gdy Twój dochód jest niestabilny lub za niski, a partner/rodzic ma umowę o pracę na czas nieokreślony. | Wyższa zdolność, większa akceptacja banków, często lepsze warunki cenowe przy tym samym LTV. | Współodpowiedzialność za dług, skomplikowany podział zobowiązań przy rozstaniu lub sporach rodzinnych. | Ryzyko konfliktu przy zmianie sytuacji życiowej, trudniejsze wyjście z kredytu jednej osoby. |
| Odłożenie wniosku, zmiana formy zatrudnienia lub refinansowanie | Gdy dopiero zaczynasz pracę na zleceniu, masz krótszy staż niż 6 miesięcy lub Twoje zarobki rosną z miesiąca na miesiąc. | Większa szansa na akceptację po zbudowaniu historii, możliwość negocjacji lepszej marży po czasie. | Opóźnienie zakupu nieruchomości, ryzyko wzrostu cen mieszkań lub zmiany poziomu WIBOR. | Kupno zbyt szybko, przy słabej historii, prowadzi do odrzucenia wniosku lub gorszych warunków na wiele lat. |
Przewiń w bok, aby zobaczyć całą tabelę na mniejszych ekranach.
Przykładowa decyzja: Jeśli masz umowę zlecenie krócej niż 12 miesięcy i brak stabilnego poziomu dochodów, rozsądniej jest wzmocnić historię i przygotować się do kredytu niż składać wniosek na siłę.
Czy na umowie zlecenia można uzyskać kredyt hipoteczny i jakie warunki stawiają banki?
Banki akceptują umowę zlecenie jako źródło dochodu przy kredycie hipotecznym, ale wymagają dłuższej historii wpływów, wyższej stabilności i dodatkowej dokumentacji w porównaniu z etatem.
Dla instytucji liczy się przede wszystkim regularny, udokumentowany dochód oraz to, czy Twoje wynagrodzenie wystarcza na ratę i bieżące koszty życia. Przy ocenie wniosku badana jest forma umowy, staż współpracy, liczba zleceniodawców oraz to, czy Twoje wpływy nie są jednorazowe. Umowy cywilnoprawne są szeroko akceptowane, ale bank zastrzega sobie prawo do wyższych wymogów niż przy standardowej umowie o pracę na czas nieokreślony.
Przy tym samym dochodzie netto osoba na etacie zwykle uzyska wyższą zdolność kredytową niż zleceniobiorca. Dla Ciebie oznacza to konieczność lepszego przygotowania – bank dokładniej przeanalizuje Twoje wyciągi bankowe, raport z BIK oraz stabilność współpracy ze zleceniodawcami.
Jak długo trzeba mieć ciągłość dochodów ze zlecenia, aby bank uznał je do zdolności?
Standard na rynku to co najmniej 6–12 miesięcy regularnych wpływów z umowy zlecenie, a część banków oczekuje 12–24 miesięcy historii przy większych kwotach kredytu.
Instytucja patrzy na Twoją historię dochodów wstecz, często za 12 miesięcy, aby ocenić powtarzalność wynagrodzenia i realną średnią miesięczną. Liczy się nie tylko sama długość współpracy, lecz także brak długich przerw między zleceniami. Dochody silnie sezonowe, z kilkumiesięcznymi lukami, obniżają szanse na pozytywną decyzję.
Przykład: jeżeli przez ostatnie 12 miesięcy miałeś trzy przerwy po 2 miesiące bez wpływów, bank przyjmie dużo niższą średnią niż Twoje ostatnie dobre miesiące sugerują. Z kolei stała współpraca z jednym lub kilkoma powtarzającymi się zleceniodawcami, z regularnymi płatnościami, wzmacnia Twój profil mimo braku etatu.
- Minimum 6 miesięcy stabilnych wpływów to absolutne minimum akceptowane w bardziej elastycznych bankach przy niższych kwotach.
- 12 miesięcy historii zwiększa szanse na pełne zaliczenie dochodu i akceptację wyższej kwoty kredytu.
- 24 miesiące stabilnej współpracy bywa wymagane przy najwyższych kwotach i bardziej konserwatywnych instytucjach.
Jak bank liczy dochód z umowy zlecenia i które wpływy są akceptowane do wyliczeń?
Dochód z umowy zlecenie liczony jest zwykle jako średnia z ostatnich 6–12 miesięcy, a do zdolności przyjmowane jest 50–80% tej średniej, w zależności od polityki danego banku.
Instytucja analizuje przede wszystkim wpływy na rachunek osobisty, rzadziej wyłącznie same rachunki lub faktury. Odsetek przyjmowanego dochodu wynika z oceny ryzyka – im bardziej zmienne wynagrodzenie i sektor, tym ostrożniej liczony dochód netto. Wynagrodzenia jednorazowe oraz premie bez stałego charakteru bywają pomijane lub uśredniane w dłuższym okresie.
| Parametr | Umowa o pracę na czas nieokreślony | Umowa zlecenie |
|---|---|---|
| Okres badania dochodu | Zwykle 3–6 miesięcy. | Najczęściej 6–12 miesięcy, czasem nawet 24 miesiące. |
| Procent przyjmowanego dochodu | Zwykle 80–100% wynagrodzenia netto. | W praktyce 50–80% średniego dochodu z okresu analizy. |
| Wymagana ciągłość | Ciągłość zatrudnienia, często akceptowana zmiana pracodawcy przy zachowaniu profilu. | Stała współpraca z tym samym lub powtarzającymi się zleceniodawcami, brak długich przerw. |
| Źródło weryfikacji | Zaświadczenie o zatrudnieniu i dochodach, wyciąg z konta, PIT. | Umowy zlecenia, rachunki, wyciągi bankowe, często PIT i zaświadczenie od zleceniodawcy. |
Przewiń w bok, aby zobaczyć całą tabelę na mniejszych ekranach.
Przykład: przy średnim dochodzie z umowy zlecenie 7 000 zł netto i przyjęciu 60% do zdolności bank uwzględni 4 200 zł. Przy tej samej kwocie na etacie instytucja wzięłaby pod uwagę nawet 6 000–7 000 zł, co przekłada się na wyraźnie wyższą maksymalną kwotę kredytu.
Jakie dokumenty zleceniobiorca musi dostarczyć do wniosku o kredyt hipoteczny?
Jako zleceniobiorca musisz przygotować więcej dokumentów niż typowy pracownik etatowy: umowy, rachunki, wyciągi z konta, często PIT oraz zaświadczenia od zleceniodawców.
Bank chce potwierdzić, że umowa zlecenie jest realnym, stałym źródłem przychodu, a nie jednorazowym zleceniem. Dlatego instytucja prosi o komplet dokumentów pokazujących historię współpracy i sposób rozliczania. Liczy się spójność danych: kwoty z umów, rachunków, wyciągów i deklaracji podatkowych muszą do siebie pasować.
- Umowy zlecenia z ostatnich 12 miesięcy (lub dłużej, jeśli tak rozliczasz się ze zleceniodawcą).
- Rachunki do umów (lub faktury), potwierdzające wykonanie zleceń.
- Wyciągi z rachunku bankowego z okresu 6–12 miesięcy, z widocznymi wpływami wynagrodzeń.
- PIT za ostatni rok podatkowy, zwłaszcza przy wielu zleceniodawcach.
- Zaświadczenie od głównego zleceniodawcy o dochodach i planowanej kontynuacji współpracy.
Jak umowa zlecenia wpływa na zdolność kredytową, scoring BIK, DSTI i wymagany wkład własny?
Dochód z umowy zlecenie obniża zdolność kredytową względem etatu, co przekłada się na niższą maksymalną kwotę kredytu, wrażliwszy wskaźnik DSTI i częściej wyższy wymagany wkład własny.
Scoring BIK opiera się na historii spłat, a nie na rodzaju umowy, dlatego prawidłowe regulowanie rat kart, limitów i innych kredytów poprawia Twoją pozycję również przy umowie zlecenie. Bank patrzy jednak na relację rat do dochodu – wskaźnik DSTI (udział rat w dochodzie netto) zwykle nie powinien przekraczać około 40–50%, szczególnie przy dochodach niższych niż średnia krajowa.
Przykład: jeśli bank przyjmuje dochód z umowy zlecenie 4 200 zł i rata kredytu wyniesie 2 100 zł, Twój DSTI to 50%. To poziom, przy którym część instytucji uzna sytuację za zbyt obciążającą budżet, zwłaszcza przy niestabilnym dochodzie. Przy takich parametrach bank często oczekuje wyższego niż minimalny wkładu własnego, aby obniżyć ryzyko transakcji.
Kiedy lepiej wnioskować samemu, a kiedy dołączyć współkredytobiorcę lub dodatkowe zabezpieczenie?
Samodzielny kredyt na umowie zlecenie ma sens przy wysokim, stabilnym dochodzie i niskich innych zobowiązaniach, natomiast przy niższych zarobkach lub dużej kwocie kredytu opłaca się rozważyć współkredytobiorcę na etacie.
Jeżeli po uśrednieniu dochodu i przyjęciu przez bank np. 60% Twojej średniej zarabiasz efektywnie mniej niż przeciętny pracownik, dodanie drugiej osoby z umową o pracę na czas nieokreślony zdecydowanie poprawia parametry. Z drugiej strony współkredytobiorca oznacza wspólną odpowiedzialność za ratę i utrudnia późniejsze wyjście z kredytu jednej strony, dlatego decyzja powinna uwzględniać także aspekt życiowy, a nie tylko liczby.
Jak zwiększyć szanse na pozytywną decyzję przy zleceniu, czyli jakie kroki podjąć przed wnioskiem?
Najpierw uporządkuj historię dochodów z umowy zlecenie, zbuduj pozytywną historię w BIK, ogranicz inne zobowiązania i przygotuj wyższy wkład własny, aby wzmocnić swoją pozycję negocjacyjną.
Instytucja ocenia całość Twojej sytuacji finansowej, dlatego ważna jest nie tylko forma zatrudnienia, lecz także sposób korzystania z produktów kredytowych. Regularne, terminowe spłaty mniejszych zobowiązań oraz brak wielu jednoczesnych zapytań kredytowych pozytywnie wpływają na ocenę. Podobnie działa wyższy wkład własny, który obniża LTV i redukuje ryzyko dla banku.
Jakie ryzyka i pułapki dotyczą kredytu na zleceniu oraz jak zapisać je bezpiecznie w umowie z bankiem?
Największe ryzyka to utrata zleceń przy sztywnej racie, zbyt optymistyczne założenia co do dochodu i brak rezerwy finansowej na wahania wynagrodzenia.
Umowa cywilnoprawna z natury daje zleceniodawcy łatwiejszą drogę do zakończenia współpracy niż etat, co przy kredycie hipotecznym tworzy wyższe ryzyko dla Ciebie i banku. Dlatego instytucja zastrzega sobie prawo do odmowy kredytu lub oferuje niższą kwotę niż wynikałoby to z prostych kalkulatorów online. Przy zmiennym oprocentowaniu opartym na WIBOR konieczne jest dodatkowe zabezpieczenie budżetu na wypadek wzrostu stóp procentowych.
Na dzień aktualizacji tego artykułu nowe kredyty mieszkaniowe ze zmiennym oprocentowaniem są w praktyce oparte na wskaźniku WIBOR, a oferty nowych hipotek opartych na WIRON zostały wycofane z rynku detalicznego.
Ważne: publikacja wskaźnika POLSTR i indeksów składanych już trwa, jednak zmienne oprocentowanie w nowych hipotekach pozostaje oparte na WIBOR do czasu startu ofert na POLSTR. Zgodnie z aktualną mapą drogową kredyty mieszkaniowe oparte o POLSTR mają wejść do sprzedaży od II kwartału 2026 r.
Kiedy korzystniejsze będzie poczekanie, zmiana formy zatrudnienia lub refinansowanie po czasie?
Jeśli dopiero zaczynasz pracę na zleceniu, Twoje dochody rosną z miesiąca na miesiąc albo masz krótką historię wpływów, bardziej opłacalna jest strategia odłożenia wniosku, wzmocnienia historii i ewentualnego refinansowania po czasie.
Zmiana umowy zlecenie na umowę o pracę na czas nieokreślony u stałego zleceniodawcy silnie poprawia Twój profil kredytowy, nawet jeśli nominalny dochód nie ulega dużej zmianie. Podobny efekt daje refinansowanie kredytu po kilku latach stabilnej spłaty – nowy bank widzi dłuższą historię dochodów, lepszy stosunek raty do dochodu i często niższe LTV dzięki spłacie części kapitału.
Checklista: co zrobić krok po kroku przy umowie zlecenie a kredyt hipoteczny
- Sprawdź historię dochodów – policz średni dochód netto z 6–12 miesięcy z umowy zlecenie na podstawie realnych wpływów na konto.
- Przygotuj dokumenty – zgromadź umowy, rachunki, wyciągi bankowe, PIT oraz zaświadczenia od głównych zleceniodawców.
- Oceń obciążenia – policz swoje obecne raty kredytów i kart oraz oszacuj DSTI, czyli udział rat w dochodzie netto.
- Zapewnij rezerwę i wkład własny – zbuduj poduszkę finansową na minimum 3–6 miesięcy życia i przygotuj możliwie wysoki wkład własny.
- Skonsultuj kilka scenariuszy – porównaj wniosek solo, z współkredytobiorcą i scenariusz odłożenia decyzji o kredycie o kilka miesięcy.
Słowniczek pojęć
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Czy na umowie zlecenie można dostać kredyt hipoteczny w 2025 roku?
Tak, umowa zlecenie a kredyt hipoteczny to realne połączenie, o ile pokażesz stabilne dochody, odpowiedni staż współpracy oraz dostarczysz komplet wymaganych dokumentów.
Jaki minimalny staż na umowie zlecenie jest wymagany do kredytu hipotecznego?
Najczęściej wymagane jest co najmniej 6–12 miesięcy historia wpływów z umowy zlecenie, a część banków oczekuje nawet 12–24 miesięcy przy większych kwotach.
Jaki procent dochodu z umowy zlecenie bank przyjmuje do zdolności kredytowej?
Typowo przyjmowane jest 50–80% średniego dochodu z ostatnich 6–12 miesięcy, w zależności od polityki konkretnego banku i stabilności Twoich wpływów.
Jakie dokumenty są potrzebne przy kredycie hipotecznym na umowie zlecenie?
Standardowo potrzebne są umowy zlecenia, rachunki lub faktury, wyciągi bankowe z 6–12 miesięcy, PIT za ostatni rok oraz zaświadczenie od głównego zleceniodawcy o dochodach i planowanej współpracy.
Czy kredyt na umowie zlecenie wymaga wyższego wkładu własnego?
Przy niestabilnym dochodzie bank często oczekuje wyższego niż minimalny wkładu własnego, aby obniżyć ryzyko, szczególnie przy wysokim wskaźniku DSTI.
Czy lepiej składać wniosek samemu na zleceniu, czy z współkredytobiorcą na etacie?
Jeżeli Twoja samodzielna zdolność kredytowa jest niska, a współkredytobiorca ma stabilny etat, wspólny wniosek zwykle podnosi maksymalną kwotę kredytu i poprawia warunki cenowe.
Kiedy lepiej poczekać z kredytem na zleceniu i spróbować refinansowania w przyszłości?
Jeśli pracujesz na zleceniu krócej niż 6–12 miesięcy lub Twoje dochody dopiero rosną, bezpieczniej jest wzmocnić historię dochodów i rozważyć kredyt wraz z późniejszym refinansowaniem na lepszych warunkach.
Źródła i podstawa prawna
- Komisja Nadzoru Finansowego – Rekomendacja S, uchwała 242/2023, 19/06/2023 r.
- BIK – Jak bank sprawdza zatrudnienie kredytobiorcy, poradnik online
- NOTUS – Dochód z umowy zlecenie i o dzieło przy kredycie hipotecznym, 18/03/2024 r.
- OnGeo – Kredyt hipoteczny na umowę zlecenie, 30/10/2025 r.
Dane liczbowe aktualne na dzień 15/11/2025 r. Przed podjęciem decyzji finansowej sprawdź, czy przepisy, limity i oferty banków nie uległy zmianie.
Co możesz zrobić po przeczytaniu tego artykułu?
- Policz swoją średnią z 12 miesięcy dochodów z umowy zlecenie i sprawdź, jaki poziom DSTI uzyskasz przy ratach planowanego kredytu.
- Przygotuj komplet dokumentów: umowy, rachunki, PIT oraz wyciągi z konta, aby uniknąć opóźnień na etapie analizy banku.
- Przetestuj kilka scenariuszy – wniosek solo, z współkredytobiorcą oraz z wyższym wkładem własnym – i wybierz wariant, który najlepiej łączy bezpieczeństwo z celem mieszkaniowym.
Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości
Data aktualizacji artykułu: 16 listopada 2025 r.
Kontakt przez LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/
Ten artykuł ma charakter wyłącznie informacyjny i nie stanowi profesjonalnej porady finansowej ani prawnej. Prezentowane treści nie wyczerpują tematu w pełni i nie uwzględniają Twojej indywidualnej sytuacji. Zawsze konsultuj swoje decyzje z licencjonowanym specjalistą, który dostosuje poradę do Twoich potrzeb. W artykule pojawiają się także linki partnerskie, z których autor otrzymuje wynagrodzenie bez dodatkowych kosztów dla Ciebie. Pamiętaj, że ostateczne decyzje podejmujesz na własną odpowiedzialność.
