Kredyt hipoteczny a rozwód – jaki opcje mają byli małżonkowie?

Co dzieje się z kredytem hipotecznym po rozwodzie i kto odpowiada za spłatę?

Po rozwodzie umowa kredytu pozostaje bez zmian, więc za całą spłatę nadal odpowiadacie wspólnie jako dłużnicy solidarni, a bank może żądać pełnej raty od dowolnego z Was aż do całkowitego uregulowania długu.

Konstrukcja odpowiedzialności solidarnej wynika z art. 366 Kodeksu cywilnego: bank wybiera, od kogo egzekwuje spłatę i nie interesuje go, jak sami dzielicie raty między sobą. Rozwód, rozdzielność majątkowa ani postanowienia wyroku nie zmieniają obowiązków wobec banku, dopóki instytucja nie zaakceptuje zmiany umowy kredytowej.

Rozliczenia między byłymi małżonkami odbywają się w odrębnym trybie – w ramach podziału majątku wspólnego lub osobnego procesu o regres między współdłużnikami. Nawet jeżeli sąd rodzinny przyzna mieszkanie jednej osobie, bank nadal widzi w systemie dwóch współkredytobiorców z równą odpowiedzialnością za dług.

Jakie opcje mają byli małżonkowie: sprzedaż mieszkania, przejęcie długu, refinansowanie czy najem?

Po rozwodzie masz cztery główne scenariusze dla wspólnego kredytu hipotecznego: sprzedaż mieszkania, przejęcie długu przez jedną osobę, refinansowanie w innym banku albo pozostawienie nieruchomości pod wspólny najem z jasno opisanymi rozliczeniami.

Sprzedaż z całkowitą spłatą kredytu upraszcza sprawę – bank otrzymuje środki z ceny sprzedaży, hipoteka jest wykreślana, a Wy dzielicie nadwyżkę według ustaleń lub postanowienia sądu. Sprawdza się to szczególnie przy wysokiej racie, braku zgody co do dalszego zamieszkiwania oraz gdy obie strony chcą zamknąć wspólną historię finansową.

Przejęcie kredytu przez jednego z małżonków wymaga pozytywnej oceny zdolności kredytowej tej osoby. Bank analizuje dochody, inne zobowiązania i historię w BIK, a dopiero później rozważa zwolnienie drugiego ze zobowiązania i podpisanie aneksu. Często pojawia się też potrzeba wypłaty ekwiwalentu dla odchodzącego współwłaściciela.

Refinansowanie lub zatrzymanie mieszkania jako inwestycji w najem wymaga wspólnego planu. W praktyce łączy się to z nową strukturą własności, nową umową kredytową i szczegółowymi zasadami rozliczeń kosztów, przychodów z najmu i nakładów remontowych.

Refinansowanie kredytu po rozwodzie – kiedy ma sens?

Refinansowanie oznacza, że jedna osoba zaciąga nowy kredyt mieszkaniowy w swoim imieniu, spłaca dotychczasowy wspólny kredyt i jednocześnie rozlicza się z byłym małżonkiem z udziału w nieruchomości. Taki scenariusz jest szczególnie przydatny, gdy:

• obecny bank nie chce zgodzić się na zwolnienie współdłużnika mimo realnej zdolności kredytowej jednej osoby,
• nowy bank oferuje korzystniejsze warunki marży lub dłuższy okres spłaty, co obniża ratę przy samodzielnym udźwignięciu zobowiązania,
• chcesz jednocześnie spłacić udział byłego małżonka i uporządkować sytuację własnościową w księdze wieczystej.

Przy refinansowaniu trzeba doliczyć koszty nowej umowy (prowizja, wycena nieruchomości, opłaty notarialne i sądowe), ale w zamian zyskujesz przejrzystą strukturę: jeden kredyt, jeden właściciel i jedna osoba odpowiadająca wobec banku za spłatę.

Jak przejąć kredyt przez jednego z małżonków i uzyskać zwolnienie drugiego z długu?

Przejęcie kredytu i nieruchomości przez jednego z byłych małżonków wymaga zgody banku, pozytywnej oceny zdolności kredytowej przejmującego oraz podpisania aneksu, w którym druga strona zostaje formalnie zwolniona z długu.

W praktyce proces opiera się na konstrukcji z art. 519 Kodeksu cywilnego, czyli przejęciu długu za zgodą wierzyciela. Najpierw razem ustalacie, kto przejmuje mieszkanie, potem bank sprawdza dochody, formę zatrudnienia, historię w BIK i poziom obecnego zadłużenia przejmującego. Dopiero przy pozytywnej decyzji bank przygotowuje aneks, w którym wykreśla drugą osobę z umowy kredytowej.

Równolegle należy uregulować rozliczenie udziału drugiego małżonka w nieruchomości – w formie aktu notarialnego i często także ugody sądowej. Typowy scenariusz przy wartości mieszkania 700 000 zł i saldzie kredytu 400 000 zł oznacza, że przejmujący spłaca kredyt dalej samodzielnie oraz wypłaca byłemu małżonkowi część wartości udziału wynikającą z ustaleń lub orzeczenia sądu.

Kiedy opłaca się sprzedać nieruchomość z hipoteką i jak zdobyć zgodę banku oraz rozliczyć cenę?

Sprzedaż mieszkania obciążonego hipoteką po rozwodzie ma sens wtedy, gdy kredyt obciąża budżet obu stron, żadna osoba nie planuje tam mieszkać, a rynek pozwala sprzedać nieruchomość za cenę co najmniej równą saldu kredytu i kosztom transakcyjnym.

Procedura wygląda tak: najpierw uzyskujesz z banku zaświadczenie o saldzie kredytu i warunkach wcześniejszej spłaty, potem podpisujesz umowę sprzedaży z zastrzeżeniem, że część ceny trafia bezpośrednio na rachunek techniczny banku. Po zaksięgowaniu spłaty bank wystawia zgodę na wykreślenie hipoteki, a nabywca składa wniosek o wpis nowego właściciela i nowej hipoteki albo zakupu bez kredytu.

Przy saldzie kredytu 400 000 zł i cenie sprzedaży 600 000 zł po pełnej spłacie długu zostaje 200 000 zł do podziału między byłych małżonków. Podział tej kwoty zależy od udziałów, rozliczenia wkładu własnego, dopłat i nakładów, a w razie sporu decyduje sąd w postępowaniu o podział majątku.

Jak rozliczyć wkład własny, dopłaty i nakłady po rozwodzie przy podziale majątku?

Przy podziale majątku wspólnego po rozwodzie sąd ujmuje nieruchomość w wartości rynkowej niezależnie od kredytu, a rozliczenie wkładu własnego, dopłat rodzinnych i nakładów na mieszkanie odbywa się w ramach wzajemnych rozliczeń między byłymi małżonkami.

Zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą, potwierdzoną uchwałą SN III CZP 14/19, przy ustalaniu wartości mieszkania do podziału nie odlicza się salda kredytu hipotecznego – dług rozlicza się odrębnie. Jeżeli jedna osoba sfinansowała większy wkład własny z majątku osobistego albo spłacała raty samodzielnie po ustaniu wspólności, zyskuje roszczenie o stosowne rozliczenie tych kwot.

Przykład: mieszkanie warte 700 000 zł, saldo kredytu 400 000 zł, wkład własny 100 000 zł z darowizny rodziców żony przeznaczonej wyraźnie na zakup lokalu. Sąd przyjmuje wartość nieruchomości 700 000 zł, a następnie rozlicza wkład własny jako nakład z majątku osobistego na majątek wspólny oraz uwzględnia spłacone raty i inne nakłady zgodnie z materiałem dowodowym.

Jak zmiana właścicieli i współkredytobiorców wpływa na zdolność kredytową i warunki umowy?

Zmiana liczby współkredytobiorców zmienia sposób liczenia zdolności kredytowej i rangę zabezpieczenia, dlatego bank ponownie bada Twoją sytuację finansową, a czasem wprowadza nowe warunki marży, okresu spłaty lub dodatkowych zabezpieczeń.

Gdy z umowy wychodzi jeden współdłużnik, bank opiera się już tylko na dochodach pozostającej osoby i jej wskaźnikach zadłużenia. To szczególnie istotne przy wysokich ratach i długim okresie, ponieważ pojedynczy kredytobiorca musi spełnić wymagania rekomendacji nadzorczych tak jak para przed rozwodem.

Zmiana struktury własności w księdze wieczystej wpływa na ocenę zabezpieczenia hipotecznego. Jeżeli nowy jedyny właściciel ma dobrą historię kredytową i stabilne dochody, bank często akceptuje przejęcie kredytu bez pogorszenia warunków, jednak w części przypadków pojawia się nowa marża lub wymóg dodatkowego ubezpieczenia.

Jak bezpiecznie uregulować formalności w księdze wieczystej, u notariusza i w banku krok po kroku?

Bezpieczne uregulowanie sytuacji po rozwodzie wymaga trzech równoległych ścieżek: aktu notarialnego zmieniającego własność, aneksu kredytowego lub zgody na sprzedaż oraz wniosków do sądu wieczystoksięgowego o aktualizację wpisów.

U notariusza podpisujesz akt przeniesienia udziału w nieruchomości albo umowę sprzedaży lokalu, w której precyzyjnie opisujesz powiązanie ceny z saldem kredytu. Jednocześnie bank wydaje zaświadczenia i zgody, a przy przejęciu kredytu przygotowuje aneks zmieniający listę kredytobiorców.

Na końcu składasz do sądu rejonowego wniosek o wpis zmiany właściciela i ewentualnie nowej hipoteki. Opłata za wpis prawa własności według ustawy o kosztach sądowych wynosi standardowo 200 zł, a przy wpisie własności nabytej w ramach podziału majątku wspólnego 150 zł. Do wniosku dołączasz odpis aktu notarialnego, zaświadczenia banku oraz wymagane formularze.

Jakie są skutki opóźnień, windykacji i egzekucji po rozwodzie oraz jak się przed nimi zabezpieczyć?

Nieterminowe spłaty po rozwodzie obciążają historię kredytową obu byłych małżonków, a bank kieruje działania windykacyjne i egzekucyjne do każdego ze współdłużników solidarnych niezależnie od tego, kto faktycznie mieszka w lokalu i opłaca rachunki.

Jeżeli jedna osoba zaprzestaje spłaty, bank w pierwszej kolejności wysyła wezwania, nalicza odsetki za opóźnienie i raportuje zaległości do BIK. Kolejne etapy to wypowiedzenie umowy i skierowanie sprawy do egzekucji komorniczej z wynagrodzenia, rachunków bankowych i nieruchomości obciążonej hipoteką.

Pełne zabezpieczenie sprowadza się do jasnych ustaleń, pisemnej ugody lub orzeczenia regulującego podział kosztów, a w relacji z bankiem – do szybkiego aneksu, refinansowania lub sprzedaży przed narastaniem zaległości. Przy trudnej sytuacji dochodowej warto dodać do planu negocjacje restrukturyzacyjne z bankiem odpowiednio wcześnie, zanim pojawi się wypowiedzenie umowy.

Jakie podatki, koszty i ryzyka towarzyszą każdej opcji oraz jak wybrać najlepsze rozwiązanie?

Każda decyzja dotycząca kredytu hipotecznego a rozwodu wiąże się z innym zestawem kosztów (notariusz, sąd, podatki, odsetki) oraz ryzyk prawnych, dlatego wybór opcji powinien uwzględniać zarówno budżet, jak i plany życiowe na kolejne lata.

Przy sprzedaży mieszkania trzeba sprawdzić, czy transakcja następuje przed czy po upływie pięciu lat podatkowych od nabycia, ponieważ w części przypadków pojawia się podatek dochodowy od sprzedaży. Zasadniczo zbycie nieruchomości przed upływem tego okresu oznacza obowiązek zapłaty 19% podatku dochodowego od dochodu zgodnie z ustawą o PIT, chyba że skorzystasz z ulgi mieszkaniowej. Przy przejęciu kredytu najważniejsze stają się koszty notarialne, ewentualne opłaty bankowe i ryzyko obciążenia budżetu jednej osoby pełną ratą.

Przykładowe scenariusze – studia przypadku

Case Study 1 – ujemny kapitał (mieszkanie warte mniej niż saldo kredytu). Załóżmy, że mieszkanie jest warte 500 000 zł, a saldo kredytu wynosi 550 000 zł. Sprzedaż lokalu nie spłaci całego długu, więc po transakcji pozostanie 50 000 zł niedopłaty.

Bank zwykle oczekuje, że tę kwotę pokryjecie z innych środków albo zabezpieczycie dodatkowym majątkiem. W razie braku porozumienia i narastania zaległości ryzykujecie egzekucję z wynagrodzenia i z innych składników majątku.

Case Study 2 – wspólny najem po rozwodzie. Dwójka byłych małżonków zostawia mieszkanie z kredytem jako inwestycję, wynajmuje lokal za 3 000 zł miesięcznie, a rata kredytu wynosi 2 400 zł. W umowie cywilnej między sobą określają, kto odpowiada za kontakt z najemcą, na jaki rachunek wpływa czynsz oraz jak dzielą się nadwyżką 600 zł.

W tej samej umowie określają również, kto pokrywa koszty pustostanu i większych napraw. Brak takich zapisów prowadzi często do sporów o to, kto „zarobił więcej” i kto ma dopłacić do niespodziewanych wydatków.

Case Study 3 – przejęcie kredytu ze stałym oprocentowaniem. Jeżeli przejmujesz kredyt ze stałą stopą procentową, bank w pierwszej kolejności ocenia Twoją zdolność kredytową i ryzyko. W części instytucji utrzymanie dotychczasowego okresu stałego oprocentowania jest możliwe, ale część banków proponuje nową ofertę stałej stopy lub przejście na zmienne oprocentowanie.

Przed podjęciem decyzji trzeba porównać koszty nowej oferty z korzyściami z samodzielnego przejęcia długu oraz uwzględnić scenariusze stóp procentowych w kolejnych latach.

Najważniejsze ryzyka to: dalsza odpowiedzialność za kredyt bez realnego wpływu na nieruchomość, utrata zdolności kredytowej przez wpisane opóźnienia, spór co do rozliczeń wkładu własnego i remontów oraz sprzedaż wymuszona egzekucją. Rozsądna decyzja powinna opierać się na liczbach (raty, saldo, wartość rynkowa nieruchomości) i realnych scenariuszach dochodów w horyzoncie kilku lat.

Co zrobić, gdy był małżonek nie współpracuje przy kredycie hipotecznym po rozwodzie?

Brak zgody i współpracy byłego małżonka nie zwalnia Cię z odpowiedzialności za kredyt, ale daje narzędzia do dochodzenia swoich praw w sądzie oraz do uporządkowania sytuacji z bankiem i w księdze wieczystej.

Jeżeli jedna osoba odmawia podpisania aneksu, aktu notarialnego lub blokuje sprzedaż, a jednocześnie przestaje płacić raty, druga strona ma dwa równoległe pola działania. Po pierwsze, w relacji z bankiem trzeba utrzymać spłatę w takim zakresie, w jakim to możliwe, i zgłosić problem specjaliście w banku odpowiedzialnemu za kredyt, aby uniknąć wypowiedzenia umowy. Po drugie, w relacji między byłymi małżonkami można dochodzić zwrotu części uiszczonych rat w drodze powództwa regresowego.

Jeżeli spór dotyczy sposobu korzystania z mieszkania albo sprzedaży, rozwiązaniem bywa postępowanie o podział majątku wspólnego. Sąd może przyznać nieruchomość jednej osobie z obowiązkiem spłaty drugiej albo nakazać podział cywilny, który w praktyce prowadzi do sprzedaży lokalu i podziału ceny. W skrajnych przypadkach, przy niespłacanym kredycie, do sprzedaży dojdzie w ramach egzekucji komorniczej, a nie na warunkach wynegocjowanych przez strony.

Słowniczek pojęć

FAQ – najczęściej zadawane pytania