Jak sprawdzić przed zakupem, czy mieszkanie jest zadłużone?

Od czego zacząć sprawdzanie, czy mieszkanie jest zadłużone przed podpisaniem umowy?

Na starcie poproś sprzedawcę o numer księgi wieczystej, aktualne zaświadczenie o braku zaległości we wspólnocie lub spółdzielni oraz ostatnie rachunki za media, ponieważ te trzy elementy dają pierwszy realny obraz ewentualnego zadłużenia mieszkania.

Już przy pierwszej rozmowie ustaw jasne oczekiwania. Informujesz sprzedawcę, że przed podpisaniem umowy przedwstępnej sprawdzisz księgę wieczystą online, poprosisz o oficjalne zaświadczenia oraz zweryfikujesz rachunki za prąd, gaz, wodę, ogrzewanie i śmieci. W ten sposób ograniczasz ryzyko kupna mieszkania z ukrytymi obciążeniami, a jednocześnie sygnalizujesz, że traktujesz transakcję poważnie i wiesz, o co prosisz.

Dla Ciebie to kilka konkretnych dokumentów, dla sprzedającego jasny komunikat, że nie zaakceptujesz niepełnych informacji. Jeżeli ktoś zaczyna się tłumaczyć brakiem czasu na zbieranie zaświadczeń, to już sama ta postawa jest sygnałem ostrzegawczym, który dobrze uwzględnić przy dalszych rozmowach.

• Poproś o numer księgi wieczystej już przy pierwszym kontakcie – bez tego nie ocenisz hipotek, roszczeń i egzekucji.
• Zażądaj zaświadczenia ze wspólnoty lub spółdzielni o stanie rozliczeń – ustne zapewnienia nie chronią przed długami.
• Poproś o ostatnie faktury za media i potwierdzenia płatności – dzięki temu widzisz, czy rachunki są regulowane na bieżąco.

Jak czytać księgę wieczystą, aby wychwycić hipotekę, wzmianki, roszczenia i egzekucje?

Księga wieczysta pokazuje stan prawny mieszkania: w dziale III widzisz roszczenia i egzekucje, a w dziale IV wpisane hipoteki, w tym hipoteki przymusowe urzędów i banków, które obciążają nieruchomość bez względu na zmianę właściciela.

Dostęp do księgi uzyskasz z domu, wystarczy numer KW i wejście do elektronicznego systemu prowadzonego przez sądy rejonowe (Elektroniczne Księgi Wieczyste Ministerstwa Sprawiedliwości). W dziale I identyfikujesz samo mieszkanie, w dziale II właściciela lub użytkownika wieczystego oraz udziały w nieruchomości wspólnej. Dział III ujawnia ograniczone prawa rzeczowe, roszczenia oraz wszczęte egzekucje z nieruchomości, natomiast dział IV przedstawia wszystkie hipoteki, kredytowe i przymusowe.

Każda wzmianka oznacza, że w sądzie toczy się postępowanie wieczystoksięgowe dotyczące danej księgi. Jeżeli przy dziale III widzisz wzmiankę o wniosku komornika, a przy dziale IV nową hipotekę, traktuj to jako sygnał ostrzegawczy i przenieś te informacje bezpośrednio do negocjacji i zapisów umowy. Sam wpis hipoteki nie stanowi przeszkody, jeżeli istnieje jasny plan spłaty, zgoda wierzyciela i list mazalny po transakcji.

Jak sprawdzić zaległości we wspólnocie lub spółdzielni mieszkaniowej?

Najpewniejszym dokumentem jest pisemne zaświadczenie wspólnoty lub spółdzielni o stanie rozliczeń lokalu, ponieważ pokazuje, czy istnieją zaległości w czynszu, zaliczkach na media wspólne i funduszu remontowym oraz czy są one spłacone.

Wspólnota lub spółdzielnia prowadzi rozliczenia dla każdego lokalu osobno. W czynszu znajdują się koszty zarządu, fundusz remontowy, zaliczki na wodę, ogrzewanie części wspólnych, windę i inne elementy infrastruktury. Jeżeli sprzedający nie płaci, powstaje dług, który obciąża przede wszystkim tę osobę, a nie automatycznie przyszłego nabywcę. Ryzyko dla Ciebie pojawia się wtedy, gdy wspólnota lub spółdzielnia zabezpieczyły swoje roszczenia hipoteką wpisaną do księgi wieczystej.

Poproś o zaświadczenie wystawione na dzień zbliżony do daty zawarcia umowy przedwstępnej. W dokumencie powinien znaleźć się numer lokalu, imię i nazwisko właściciela, informacja o braku zaległości lub wskazanie kwoty długu. Przy długu rzędu 8 000 zł możesz świadomie zaplanować rozliczenie tej kwoty z ceny mieszkania albo wpisać obowiązek spłaty długu przez sprzedającego przed aktem notarialnym.

Jak zweryfikować rachunki za media, opłatę za śmieci i rozliczyć liczniki przy zakupie mieszkania?

Przy zakupie mieszkania potrzebujesz protokołu zdawczo-odbiorczego ze stanami liczników oraz wglądu w ostatnie rachunki za media i opłatę za śmieci, aby rozdzielić odpowiedzialność finansową precyzyjnie na dzień wydania lokalu.

Poproś sprzedawcę o ostatnie faktury za prąd, gaz, wodę, ogrzewanie indywidualne i internet oraz o potwierdzenia płatności. Następnie umów się, że w dniu wydania mieszkania spisujecie wspólnie stany liczników i wpisujecie je do protokołu, który trafi zarówno do aktu notarialnego jako załącznik, jak i do dostawców mediów. Dzięki temu sprzedawca opłaca zużycie do dnia wydania, a Ty przejmujesz odpowiedzialność za media od kolejnego okresu rozliczeniowego.

Opłata za śmieci jest naliczana przez gminę w oparciu o deklarację właściciela, zwykle według liczby osób, powierzchni lub zużycia wody. Poproś o potwierdzenie braku zaległości w gminie oraz dowiedz się, w jaki sposób naliczana jest opłata w danej miejscowości. Przy miesięcznej opłacie na poziomie 80–120 zł zaległości z kilku lat prowadzą do sumy kilku tysięcy złotych, co ma wpływ na rentowność zakupu inwestycyjnego i na relacje z gminą.

Czy długi podatkowe lub wobec ZUS zagrażają mieszkaniu i kiedy powstaje hipoteka przymusowa?

Organy takie jak urząd skarbowy i ZUS ustanawiają na mieszkaniu hipotekę przymusową na podstawie tytułu wykonawczego, a informacja o takim zabezpieczeniu pojawia się w dziale IV księgi wieczystej i obciąża nieruchomość bez względu na zmianę właściciela.

Jeżeli przedsiębiorca lub osoba fizyczna nie reguluje zobowiązań wobec fiskusa lub ZUS, po wydaniu tytułu wykonawczego urząd składa wniosek o wpis hipoteki przymusowej na nieruchomości. Taki wpis oznacza, że organ publiczny ma pierwszeństwo zaspokojenia z ceny sprzedaży mieszkania. Jako kupujący widzisz ten wpis w dziale IV KW i musisz uzgodnić sposób spłaty zadłużenia w umowie przedwstępnej oraz akcie notarialnym.

Sama informacja o długu podatkowym lub wobec ZUS bez wpisu w księdze wieczystej co do zasady nie obciąża jeszcze nabywcy mieszkania. Ryzyko dla Ciebie zaczyna się wtedy, gdy zadłużenie jest zabezpieczone hipoteką przymusową albo gdy część ceny sprzedaży powinna zostać przekazana bezpośrednio na rachunek organu w drodze depozytu notarialnego i odpowiednich przelewów.

Rodzaje długów a ich znaczenie przy zakupie mieszkania

Jak ustalić, czy toczy się postępowanie komornicze i czy są zabezpieczenia na mieszkaniu?

Postępowanie komornicze dotyczące mieszkania ujawnia się najczęściej w dziale III księgi wieczystej jako wzmianka o wszczęciu egzekucji z nieruchomości lub wpis ostrzeżenia o toczącej się sprawie, a przy braku KW opierasz się na dokumentach od komornika i oświadczeniach sprzedającego.

Komornik składa do sądu wieczystoksięgowego wniosek o wpis wzmianki i ostrzeżenia o egzekucji z nieruchomości. Dzięki temu każdy, kto sprawdza księgę, widzi, że przeciwko właścicielowi toczy się egzekucja z lokalu, a sprzedaż mieszkania bez uwzględnienia komornika nie jest bezpieczna. Obok wzmianki w dziale III pojawia się także wpis o zajęciu prawa własności lokalu lub udziału w nieruchomości wspólnej.

Jeżeli widzisz takie wpisy, zażądaj od sprzedającego kontaktu do prowadzącego sprawę komornika oraz dokumentów z informacją o wysokości długu i warunkach sprzedaży. W Polsce nie funkcjonuje jeden prosty, publiczny rejestr pokazujący wszystkie egzekucje z mieszkań konkretnego właściciela, dlatego realnie opierasz się na informacjach z księgi wieczystej, pismach komornika oraz oświadczeniach sprzedającego w umowie. Jako narzędzie pomocnicze możesz dodatkowo sprawdzić Krajowy Rejestr Zadłużonych, który ujawnia część postępowań upadłościowych, restrukturyzacyjnych i umorzonych egzekucji, ale nie zastępuje lektury KW i dokumentów dotyczących konkretnej nieruchomości.

W umowie przedwstępnej i akcie notarialnym trzeba przewidzieć przelew części ceny bezpośrednio na konto komornika oraz sposób uzyskania postanowienia o umorzeniu egzekucji po spłacie. W innym scenariuszu ryzykujesz, że mimo przeniesienia własności wierzyciel nadal korzysta z zajęcia nieruchomości, a Ty wchodzisz w spór, który nie był Twoim problemem na początku transakcji.

Jakie zaświadczenia potwierdzają brak zaległości i skąd je uzyskać?

Do bezpiecznej transakcji potrzebujesz zestawu dokumentów: zaświadczenia od wspólnoty lub spółdzielni, informacji o saldzie kredytu hipotecznego z banku, potwierdzeń rozliczeń mediów oraz, przy wyższym ryzyku, zaświadczeń o niezaleganiu z podatkami i składkami.

Zaświadczenie wspólnoty lub spółdzielni zamawia sprzedawca w administracji budynku. Informację o saldzie kredytu hipotecznego wystawia bank, który finansuje mieszkanie, często od razu z wstępną zgodą na wykreślenie hipoteki po spłacie konkretnej kwoty. Potwierdzenia rozliczeń mediów pochodzą od dostawców prądu, gazu, ciepła, wody i internetu, a gmina wystawia zaświadczenie o braku zaległości w podatku od nieruchomości i opłacie za śmieci.

Przy większych kwotach zadłużenia podatkowego lub składkowego sprzedawca uzyskuje zaświadczenia o niezaleganiu z urzędu skarbowego i z ZUS. Dla Ciebie to sygnał, że chociaż sprzedawca ma na przykład kredyt hipoteczny, nie posiada innych długów zabezpieczonych na mieszkaniu, które w przyszłości prowadziłyby do hipotek przymusowych.

Jak zabezpieczyć się w umowie przedwstępnej, gdy mieszkanie jest zadłużone?

Bezpieczna umowa przedwstępna zawiera pełen opis zadłużenia, wskazuje źródła dokumentów, precyzuje kolejność spłat oraz przewiduje rozliczenie długów z ceny mieszkania i konsekwencje dla sprzedającego na wypadek niewykonania tych obowiązków.

W części opisowej umowy wymień wszystkie znane obciążenia: hipoteki, egzekucje, zaległości czynszowe, zadłużenie podatkowe, porozumienia z komornikiem. Następnie wskaż, kto i z jakich środków pokryje poszczególne długi, czy całość z własnych środków sprzedającego, czy z części ceny, którą wpłacasz. Dobrą praktyką jest wskazanie rachunków banku, komornika i wspólnoty wprost w umowie, tak aby notariusz mógł później opisać przelewy w akcie notarialnym.

Przy zadatku zapisz, że brak usunięcia obciążeń w określonym terminie uprawnia Cię do odstąpienia od umowy z prawem żądania zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. Możesz też dodać zapis o obowiązku przedstawienia przed dniem aktu notarialnego aktualnego odpisu księgi wieczystej, zaświadczenia wspólnoty, pism od komornika i banku oraz projektów listów mazalnych.

Jak bezpiecznie sfinalizować zakup zadłużonego lokalu: depozyt notarialny, zgoda banku i list mazalny?

Bezpieczna finalizacja zakupu zadłużonego mieszkania łączy akt notarialny z depozytem notarialnym oraz przygotowanymi wcześniej zgodami wierzycieli i listami mazalnymi, które umożliwiają wykreślenie hipotek po spłacie długu.

Depozyt notarialny polega na tym, że wpłacasz ustaloną kwotę na rachunek depozytowy notariusza, a on wypłaca środki zgodnie z warunkami opisanymi w akcie: część na rachunek banku spłacającego hipotekę, część do wspólnoty lub komornika, a dopiero resztę na konto sprzedającego. Przed podpisaniem aktu bank wystawia zaświadczenie o saldzie kredytu i warunkach zwolnienia hipoteki, a po otrzymaniu przelewu przesyła list mazalny, na podstawie którego sąd wykreśla hipotekę z działu IV księgi wieczystej.

Jeżeli występuje egzekucja komornicza, akt notarialny odnosi się także do postanowienia komornika o wyrażeniu zgody na sprzedaż i sposobu zaspokojenia wierzycieli. Notariusz składa wraz z aktem wniosek o wpis prawa własności na Twoją rzecz oraz o wykreślenie spłaconych hipotek. Po kilku tygodniach od transakcji widzisz w księdze wieczystej tylko swoją własność i ewentualnie nową hipotekę banku, który finansuje zakup, a wcześniejsze obciążenia znikają.

Słowniczek pojęć

FAQ: najczęściej zadawane pytania