- Promesa kredytowa to pisemne przyrzeczenie banku, że przy niezmienionej sytuacji klienta i nieruchomości udzieli kredytu na określonych warunkach w wyznaczonym czasie.
- Promesa kredytowa powstaje przed pełną decyzją kredytową i nie zastępuje umowy kredytowej, lecz wzmacnia Twoją pozycję przy zadatku, terminach i negocjacji ceny.
- Typowy koszt promesy kredytowej w bankach hipotecznych dla osób fizycznych wynosi od 0 do około 200 zł, a realne zadatki przy transakcjach mieszkaniowych sięgają 50 000–100 000 zł lub więcej.
- Bezpieczny scenariusz obejmuje: sprawdzenie zdolności kredytowej, wydanie promesy kredytowej, a następnie umowę przedwstępną z zapisami powiązanymi z terminem ważności dokumentu.
Promesa kredytowa to dokument, w którym bank opisuje na jakich parametrach jest gotów udzielić kredytu mieszkaniowego, jeśli spełnisz wskazane warunki w określonym czasie. Informacja z promesy opiera się już na analizie Twoich dochodów, zobowiązań i historii kredytowej, a nie wyłącznie na orientacyjnej symulacji.
Sprzedający, który widzi aktualną promesę kredytową, podchodzi do Ciebie jak do przygotowanego kupującego z realnym finansowaniem. Zyskujesz przewagę przy negocjacji ceny, możesz ustalić odpowiedni poziom zadatku i dopasować terminy w umowie przedwstępnej do daty ważności dokumentu oraz oczekiwanego czasu decyzji ostatecznej.
Warianty rozwiązań – jak podejść do finansowania zakupu z promesą kredytową?
| Opcja | Kiedy wybrać | Zalety | Wady | Największe ryzyko |
|---|---|---|---|---|
| Zakup z kredytem bez promesy kredytowej | Gdy zadatek jest relatywnie niski, sprzedający dopuszcza dłuższy termin na uzyskanie kredytu albo strony stosują zaliczkę. | Mniej formalności na starcie, brak opłaty za dokument, szybkie rozpoczęcie negocjacji ze sprzedającym. | Słabsza wiarygodność przy konkurencyjnych ofertach, większa niepewność po stronie sprzedającego, presja czasowa na decyzję kredytową. | Ryzyko utraty zadatku, jeśli bank wyda decyzję odmowną albo nie zdąży wydać decyzji przed terminem z umowy przedwstępnej. |
| Promesa kredytowa przed podpisaniem umowy przedwstępnej | Gdy kupujesz popularną nieruchomość, zadatek sięga co najmniej kilkudziesięciu tysięcy złotych, a sprzedający oczekuje mocnego potwierdzenia finansowania. | Wyższa wiarygodność, większa elastyczność przy negocjacji poziomu zadatku i terminów, spokojniejszy proces decyzyjny. | Konieczność przygotowania dokumentów dochodowych wcześniej, dodatkowy etap formalny przed wyborem nieruchomości. | Ryzyko, że przy dużej zmianie sytuacji finansowej albo polityki kredytowej bank przedstawi inne parametry niż w promesie. |
| Promesa kredytowa + umowa przedwstępna dopasowana do terminów banku | Gdy zadatek jest wysoki, harmonogram napięty, a druga strona chce mieć jasne potwierdzenie, że finansowanie będzie dostępne w określonym czasie. | Najwyższy poziom bezpieczeństwa zadatku, przejrzysty harmonogram decyzji i aktu notarialnego, silna pozycja przy rozmowach o cenie. | Konieczna dobra koordynacja między kupującym, ekspertem kredytowym i prawnikiem, pilnowanie dat wygasania promesy kredytowej. | Ryzyko, że treść umowy przedwstępnej nie odzwierciedla warunków promesy i nie chroni zadatku w scenariuszach problemowych. |
Przewiń w bok, aby zobaczyć całą tabelę na mniejszych ekranach.
Praktyczna decyzja: przy wysokim zadatku i konkurencyjnym rynku najbezpieczniejsze połączenie to promesa kredytowa oraz umowa przedwstępna z terminami i zapisami powiązanymi z dokumentem banku.
Czym jest promesa kredytowa i czym różni się od wstępnej decyzji oraz ostatecznej umowy kredytowej?
W skrócie: promesa kredytowa to warunkowe przyrzeczenie udzielenia kredytu na określonych parametrach, podczas gdy decyzja kredytowa i umowa kredytowa dotyczą już konkretnej nieruchomości i ostatecznych warunków finansowania.
Promesa kredytowa jest pisemnym oświadczeniem banku, że przy zachowaniu wskazanych w dokumencie warunków udzieli kredytu na określoną kwotę, okres i przy wskazanym poziomie kosztów. Od zwykłej symulacji zdolności odróżnia ją oparcie na realnych danych o dochodach, zobowiązaniach i historii kredytowej.
Ustawa Prawo bankowe nie definiuje promesy kredytowej wprost. Zakres stosowania dokumentu wynika z regulaminów oraz polityk kredytowych poszczególnych banków. Dlatego znaczenie mają szczegółowe zapisy w treści: kwota, okres, parametry kosztów oraz lista warunków zawieszających.
Wstępna decyzja kredytowa pojawia się już po złożeniu pełnego wniosku na konkretną nieruchomość i po analizie całej dokumentacji, a umowa kredytowa opisuje ostateczne zobowiązania stron, harmonogram spłaty, oprocentowanie, prowizje, ubezpieczenia i zasady wcześniejszej spłaty.
| Etap | Kiedy powstaje | Do czego się odnosi | Zakres analizy | Znaczenie dla zadatku |
|---|---|---|---|---|
| Symulacja zdolności | Przed zebraniem dokumentów, na etapie wstępnych rozmów. | Ogólny poziom zdolności kredytowej, bez konkretnej nieruchomości. | Dane deklaratywne, uproszczona analiza dochodów i zobowiązań. | Słaby punkt odniesienia przy ustalaniu zadatku, opiera się na założeniach. |
| Promesa kredytowa | Po złożeniu dokumentów dochodowych i weryfikacji historii. | Maksymalny poziom finansowania, jeszcze bez konkretnej nieruchomości. | Analiza dochodów, zobowiązań i historii kredytowej z listą warunków zawieszających. | Mocny argument w rozmowie o wysokości zadatku i bezpiecznych zapisach w umowie przedwstępnej. |
| Decyzja wstępna | Po złożeniu pełnego wniosku na konkretne mieszkanie lub dom. | Finansowanie konkretnej nieruchomości przy określonej cenie i wkładzie własnym. | Analiza klienta, nieruchomości i zabezpieczenia kredytu. | Bardzo solidna podstawa do finalnego ustalenia zadatku i terminów w umowie przedwstępnej. |
| Decyzja ostateczna | Po spełnieniu wszystkich warunków zawieszających. | Finalne parametry kredytu dla wybranej nieruchomości. | Kompletna analiza, w tym operat szacunkowy i dokumenty prawne nieruchomości. | Moment, w którym zadatek i harmonogram transakcji są już osadzone na twardej decyzji banku. |
| Umowa kredytowa | Po akceptacji decyzji i warunków przez klienta. | Ostateczne prawa i obowiązki stron, harmonogram spłaty, oprocentowanie i zabezpieczenia. | Dokument wiążący strony, z wyszczególnionymi wszystkimi kosztami i warunkami. | Dopiero po podpisaniu umowy kredytowej oraz aktu notarialnego zadatek realizuje się w pełnej transakcji. |
Przewiń w bok, aby zobaczyć całą tabelę na mniejszych ekranach.
Jakie informacje zawiera promesa kredytowa i które warunki są w niej zazwyczaj zastrzeżone?
W skrócie: promesa kredytowa wskazuje kwotę, okres, główne parametry kosztów oraz warunki zawieszające dotyczące dochodów, historii kredytowej i dokumentów nieruchomości.
W standardowej promesie znajdziesz przede wszystkim maksymalną kwotę kredytu, okres spłaty oraz informację o rodzaju rat. Bank sygnalizuje także wymagany wkład własny, rodzaj zabezpieczenia na nieruchomości i listę produktów dodatkowych, takich jak konto osobiste, karta płatnicza czy ubezpieczenia.
Istotnym elementem są warunki zawieszające. Obejmują one obowiązek dostarczenia aktualnych dokumentów dochodowych, wyciągów z rachunku, zaświadczeń o niezaleganiu oraz pełnego pakietu dokumentów nieruchomości. Często pojawia się zapis, że dokument obowiązuje wyłącznie przy braku istotnego pogorszenia sytuacji finansowej kredytobiorcy.
W części opisującej warunki bank wskazuje, jakie formy zatrudnienia uznaje za akceptowalne, jaki minimalny staż pracy bierze pod uwagę albo jakie parametry nieruchomości mieszczą się w ramach danej polityki kredytowej. Znajomość tych zapisów ułatwia ocenę, czy planowana transakcja pasuje do założeń z promesy.
| Element promesy | Opis | Znaczenie dla Ciebie |
|---|---|---|
| Kwota i okres kredytu | Maksymalna kwota finansowania oraz liczba lat spłaty. | Pokazuje, czy planowany zakup mieści się w możliwościach kredytowych. |
| Konstrukcja kosztów | Informacja o oprocentowaniu, prowizji i opłatach dodatkowych. | Ułatwia porównanie ofert, chociaż ostateczne wartości pojawiają się dopiero w umowie kredytowej. |
| Warunki zawieszające | Lista wymogów względem dochodów, historii kredytowej i dokumentów nieruchomości. | Wskazuje, jakie kroki trzeba zrealizować przed podpisaniem umowy kredytowej. |
| Termin ważności | Okres, w którym bank utrzymuje zadeklarowane parametry. | Wyznacza ramy czasowe dla umowy przedwstępnej i aktu notarialnego. |
Przewiń w bok, aby zobaczyć całą tabelę na mniejszych ekranach.
W jakich sytuacjach promesa kredytowa najbardziej pomaga?
- Wysoki zadatek i duży udział kredytu – przy zadatku rzędu kilkudziesięciu tysięcy złotych oraz finansowaniu większości ceny z kredytu promesa ogranicza ryzyko utraty środków.
- Napięte terminy w umowie przedwstępnej – gdy czas na decyzję kredytową i akt notarialny jest krótki, promesa pomaga ustalić realny harmonogram z bankiem.
- Kredyt na budowę domu lub finansowanie osoby z JDG – przy bardziej złożonych transakcjach promesa porządkuje proces i wskazuje, jaki budżet kredytowy jest realny.
Na jak długo promesa kredytowa pozostaje ważna i kiedy konieczne jest jej odnowienie?
W skrócie: w polskich bankach promesa kredytowa zwykle obowiązuje od około 30 do 90 dni, po tym czasie wymagane jest odświeżenie dokumentów i ponowna ocena sytuacji klienta.
Termin ważności znajdziesz wprost w treści dokumentu. Część instytucji stosuje krótsze okresy i częste aktualizacje danych, inne dopuszczają dłuższe promesy, szczególnie przy stabilnych dochodach i standardowych transakcjach mieszkaniowych.
Odnowienie promesy kredytowej obejmuje ponowne złożenie aktualnych dokumentów dochodowych, nowych wyciągów z rachunku oraz informacji o zobowiązaniach. Bank ocenia na nowo zdolność kredytową, a w razie braku pogorszenia sytuacji wydaje kolejną promesę albo przechodzi od razu do decyzji ostatecznej po wyborze nieruchomości.
Bezpieczne planowanie harmonogramu można sprowadzić do prostej zasady: termin na uzyskanie decyzji kredytowej powinien wypadać z zapasem przed datą wygaśnięcia promesy, a data aktu notarialnego musi uwzględniać czas na podpisanie umowy kredytowej i uruchomienie środków.
Jakie dokumenty i dane są potrzebne, aby otrzymać promesę kredytową w krótkim czasie?
W skrócie: do promesy kredytowej bank potrzebuje podstawowych dokumentów dochodowych, informacji o zobowiązaniach, zgód na sprawdzenie BIK oraz danych identyfikacyjnych.
Przy standardowym zatrudnieniu konieczne są przede wszystkim: dowód osobisty, zgoda na weryfikację historii w BIK, zaświadczenie o zatrudnieniu i wysokości dochodu, a także wyciągi z rachunku z ostatnich miesięcy. Na ich podstawie bank ocenia stabilność dochodów oraz powtarzalne wydatki gospodarstwa domowego.
W przypadku działalności gospodarczej dochodzą: dokumenty księgowe, decyzje podatkowe, potwierdzenia zapłaty podatków i składek. Instytucja sprawdza wyniki finansowe firmy, sezonowość przychodów, zadłużenie i historię współpracy z sektorem finansowym. Uporządkowany komplet dokumentów skraca czas wydania promesy kredytowej.
Poniżej znajdziesz przykładowe checklisty dla dwóch najczęstszych form uzyskiwania dochodu:
Checklista – Umowa o pracę (UoP)
- [ ] Dowód osobisty
- [ ] Zaświadczenie o zarobkach na druku banku lub według jego wymogów
- [ ] Wyciągi z konta osobistego z ostatnich 3–6 miesięcy
- [ ] Zgoda na weryfikację BIK i innych baz
Checklista – działalność gospodarcza (B2B/JDG)
- [ ] Dowód osobisty
- [ ] KPiR lub ewidencja ryczałtowa za rok bieżący i ubiegły
- [ ] PIT-36 lub PIT-28 za ostatnie 1–2 lata
- [ ] Zaświadczenia z ZUS i US o niezaleganiu
- [ ] Wyciągi z konta firmowego z ostatnich miesięcy
Jak promesa kredytowa wpływa na negocjacje ze sprzedającym i bezpieczeństwo umowy przedwstępnej?
W skrócie: promesa kredytowa zwiększa Twoją wiarygodność, wzmacnia pozycję negocjacyjną przy cenie i zadatku oraz ułatwia wprowadzenie bezpiecznych zapisów do umowy przedwstępnej.
Sprzedający, który otrzymuje do wglądu aktualną promesę, widzi, że Twoja zdolność kredytowa została już zweryfikowana przez bank. Jako kupujący z promesą jesteś postrzegany jako osoba przygotowana, a negocjacje przestają opierać się wyłącznie na deklaracjach słownych.
Scenariusz 1 – bez promesy i bez zabezpieczających zapisów
- cena mieszkania: 600 000 zł,
- zadatek: 60 000 zł,
- umowa przedwstępna bez odniesienia do decyzji kredytowej,
- odmowa kredytu albo opóźnienie decyzji po przekroczeniu terminu.
W takim układzie kupujący ryzykuje utratę całego zadatku, jeśli nie doprowadzi do zawarcia umowy przyrzeczonej.
Scenariusz 2 – promesa i umowa powiązana z decyzją banku
- ten sam zadatek 60 000 zł,
- promesa kredytowa na kwotę wystarczającą do zakupu,
- zapisy w umowie, że utrata zadatku następuje wyłącznie przy zawinionym działaniu kupującego,
- jednoznaczne powiązanie terminów z datą ważności promesy i decyzji ostatecznej.
Ryzyko utraty zadatku ogranicza się do sytuacji, gdy kupujący świadomie blokuje transakcję mimo możliwości uzyskania kredytu.
- „Promesa kredytowa gwarantuje kredyt w każdym przypadku”. Bank wydaje ostateczną decyzję po analizie konkretnej nieruchomości i pełnego wniosku.
- „Warunki z promesy są niezmienne niezależnie od sytuacji”. Przy silnych zmianach otoczenia gospodarczego albo parametrów klienta bank może zaproponować inne warunki.
- „Wystarczy promesa, umowa przedwstępna wygląda dowolnie”. Bez odwołań do decyzji kredytowej oraz zasad zwrotu zadatku ryzyko finansowe pozostaje wysokie.
- „Promesa jest konieczna przy każdej transakcji”. Przy niewielkim zadatku i dużym udziale gotówki dokument pełni raczej funkcję komfortu oraz narzędzia do ustawienia harmonogramu.
- Zadatek + promesa + zapisy odwołujące się do decyzji kredytowej – najbardziej ochronny układ przy wysokim zadatku, zgodny z zasadami z art. 394 Kodeksu cywilnego.
- Zadatek bez promesy i bez odniesienia do kredytu – najwyższe ryzyko dla kupującego, gdy finansowanie opiera się w dużej części na kredycie.
- Zaliczka + promesa – rozwiązanie bardziej elastyczne przy mniejszych kwotach, ale wymagające jasnych ustaleń w umowie, kiedy środki wracają do kupującego.
Przy każdej formie płatności przy umowie przedwstępnej promesa kredytowa pomaga powiązać poziom zabezpieczenia i terminy z realnymi możliwościami banku.
dla sprzedającego Twoja promesa to sygnał, że nie blokujesz mu mieszkania bez zaplecza finansowego. Traktuje Cię poważniej i jest bardziej skłonny zaakceptować bezpieczne zapisy w umowie przedwstępnej, na przykład dotyczące zwrotu zadatku przy braku kredytu z przyczyn od Ciebie niezależnych, ponieważ widzi, że bank już Cię wstępnie zweryfikował.
Czy promesa kredytowa gwarantuje przyznanie kredytu i w jakich sytuacjach bank wycofuje się z finansowania?
W skrócie: promesa kredytowa nie stanowi bezwarunkowej gwarancji kredytu, a bank odstępuje od finansowania głównie przy pogorszeniu sytuacji klienta albo poważnych problemach z nieruchomością.
Bank rezygnuje z finansowania przede wszystkim wtedy, gdy pojawia się istotna zmiana po stronie klienta albo nieruchomości.
- pogorszenie sytuacji finansowej klienta (utrata pracy, obniżka wynagrodzenia, zmiana formy zatrudnienia na mniej stabilną),
- nowe zobowiązania, na przykład dodatkowe kredyty, limity kartowe, pożyczki ratalne obniżające zdolność kredytową,
- zaległości w spłacie innych zobowiązań i negatywne wpisy w bazach, w tym w BIK,
- istotne wady prawne nieruchomości, nieprawidłowości w księdze wieczystej albo rozbieżność między ceną zakupu a wartością z operatu szacunkowego.
Do najczęstszych przyczyn odmowy po wydaniu promesy należą opisane wyżej zmiany w finansach klienta oraz problemy prawne albo cenowe przy samej nieruchomości. Przy stabilnej sytuacji dochodowej i poprawnych dokumentach nieruchomości promesa staje się naturalnym etapem przejścia do decyzji ostatecznej.
Jeżeli parametry transakcji i dochody pozostają zgodne z założeniami przyjętymi przy wydaniu promesy kredytowej, bank przechodzi z etapu promesy do decyzji ostatecznej i przygotowania umowy kredytowej. W całym procesie liczy się szybkie dostarczanie dodatkowych dokumentów oraz dbałość o historię kredytową aż do uruchomienia kredytu.
- zmiana pracy albo formy zatrudnienia na mniej stabilną między wydaniem promesy a decyzją ostateczną,
- podwyższanie limitów kart kredytowych, zaciąganie nowych pożyczek bez konsultacji z ekspertem kredytowym,
- nieprawidłowości w księdze wieczystej albo w operacie szacunkowym ujawnione dopiero po złożeniu wniosku kredytowego.
Jakie koszty, opłaty lub prowizje wiążą się z wydaniem promesy kredytowej?
W skrócie: w wielu bankach promesa kredytowa jest bezpłatna, a tam, gdzie występuje opłata, zwykle mieści się w przedziale od kilkudziesięciu do około 200 zł.
Informacja o opłacie znajduje się w tabeli opłat i prowizji w części dotyczącej kredytów hipotecznych. Część banków przewiduje całkowite zwolnienie z tej opłaty, gdy po wydaniu promesy kredytowej dochodzi do podpisania umowy w określonym czasie. W takim wariancie dokument staje się standardowym elementem procesu, bez dodatkowego kosztu.
Przy analizie opłacalności dobrze jest spojrzeć na relację opłaty do poziomu zadatku. Jeśli zadatek sięga 60 000 zł, a opłata za promesę to 150 zł, udział kosztu dokumentu wynosi około 0,25% wartości zadatku. W wielu transakcjach promesa kredytowa pełni funkcję prostej „polisy organizacyjnej”, która pomaga ograniczyć ryzyko utraty znacznie większej kwoty.
Opłata ta jest często zaliczana na poczet prowizji za udzielenie kredytu, jeśli finalnie podpiszesz umowę w tym samym banku. Zapytaj o taką konstrukcję swojego eksperta kredytowego.
promesa kredytowa zazwyczaj gwarantuje marżę banku oraz prowizję na określony czas. Nie zamraża jednak wskaźnika referencyjnego (na przykład POLSTR, który jest następcą WIBOR). Jeśli wskaźnik ten wzrośnie między wydaniem promesy a podpisaniem umowy, finalne oprocentowanie i rata kredytu również będą wyższe.
Promesa chroni Cię natomiast przed zmianą indywidualnych warunków negocjowanych z bankiem, takich jak marża czy struktura prowizji, o ile spełnisz warunki zawarte w dokumencie.
Ważne: publikacja POLSTR i indeksów składanych już trwa, jednak zmienne oprocentowanie w nowych hipotekach pozostaje oparte na WIBOR do czasu startu ofert na POLSTR. Zgodnie z aktualną mapą drogową kredyty mieszkaniowe oparte o POLSTR wejdą do sprzedaży od II kwartału 2026 r.
Jak wykorzystać promesę kredytową do zabezpieczenia terminu, zadatku i harmonogramu transakcji?
W skrócie: promesa kredytowa porządkuje harmonogram: pomaga powiązać termin decyzji kredytowej, datę aktu notarialnego i poziom zadatku z realnymi możliwościami banku.
Punktem wyjścia jest data ważności promesy. Termin na wydanie decyzji ostatecznej powinien wypadać odpowiednio wcześniej, a data aktu musi uwzględniać czas na podpisanie umowy kredytowej oraz uruchomienie środków. Dzięki temu strony unikają nerwowych przesunięć w ostatnich dniach.
Bezpieczna umowa przedwstępna powinna jasno wskazywać poziom zadatku, zasady jego zatrzymania lub zwrotu oraz konsekwencje braku kredytu z przyczyn niezależnych od kupującego. Promesa kredytowa staje się wtedy dokumentem spajającym oczekiwania banku z zapisami kontraktu ze sprzedającym.
Cały proces można ująć w pięciu etapach połączonych z promesą:
- wydanie promesy kredytowej na określoną kwotę i okres,
- przygotowanie i podpisanie umowy przedwstępnej z terminem na decyzję kredytową,
- złożenie pełnego wniosku kredytowego i dostarczenie dokumentów nieruchomości,
- decyzja ostateczna oraz podpisanie umowy kredytowej,
- akt notarialny i uruchomienie kredytu zgodnie z harmonogramem.
Poniższy przykład pokazuje, jak powiązać promesę, decyzję kredytową i zadatek w umowie przedwstępnej, aby zadatek podlegał zwrotowi, gdy kredyt nie zostanie przyznany z przyczyn od Ciebie niezależnych.
„Strony ustalają, że Kupujący sfinansuje zakup nieruchomości ze środków pochodzących z kredytu hipotecznego. Warunkiem zawarcia umowy przyrzeczonej jest uzyskanie przez Kupującego ostatecznej, pozytywnej decyzji kredytowej na kwotę co najmniej X zł, przy marży nie wyższej niż Y%, na okres Z lat, w terminie do dnia [data]. Nieuzyskanie przez Kupującego kredytu na ww. warunkach z przyczyn od niego niezależnych (np. negatywna ocena nieruchomości przez bank, zmiana polityki kredytowej banku), pomimo przedłożenia aktualnej promesy kredytowej nr [numer promesy] z dnia [data], nie będzie traktowane jako uchylanie się od zawarcia umowy i skutkować będzie zwrotem zadatku w pełnej wysokości w terminie 7 dni.”
Uwaga: przed użyciem takiego zapisu w realnej umowie skonsultuj jego treść z prawnikiem lub notariuszem, który dostosuje go do konkretnej transakcji.
Co zrobić po uzyskaniu promesy kredytowej, aby sprawnie przejść do decyzji ostatecznej i uruchomienia kredytu?
W skrócie: po otrzymaniu promesy kredytowej trzeba uporządkować warunki z dokumentu, wybrać nieruchomość pasującą do budżetu, dopasować umowę przedwstępną i szybko złożyć pełny wniosek kredytowy.
Najpierw szczegółowo czytasz promesę kredytową i zaznaczasz wszystkie warunki zawieszające. Następnie wybierasz nieruchomość, która mieści się w wskazanym budżecie i spełnia wymogi banku, na przykład dotyczące rodzaju rynku (pierwotny lub wtórny) oraz stanu prawnego.
Kolejny krok to przygotowanie projektu umowy przedwstępnej z poprawnie ustawionymi terminami i bezpiecznymi zapisami o zadatku. Po zatwierdzeniu treści przez strony składasz pełny wniosek kredytowy, dostarczając dokumenty nieruchomości oraz pozostałe wymagane załączniki.
- Przejrzyj promesę i budżet – sprawdź kwotę, okres, termin ważności i warunki zawieszające.
- Wybierz nieruchomość – szukaj ofert zgodnych z budżetem, lokalizacją i wymogami banku.
- Przygotuj umowę przedwstępną – ustal terminy na decyzję kredytową, akt notarialny i poziom zadatku.
- Złóż pełny wniosek – dołącz dokumenty nieruchomości oraz pozostałe załączniki.
- Doprowadź do decyzji i uruchomienia kredytu – podpisz umowę kredytową, a następnie akt przenoszący własność.
Checklista: co zrobić krok po kroku z promesą kredytową
- Sprawdź budżet i zdolność – policz orientacyjną ratę i ustal kwotę kredytu, przy której czujesz się komfortowo.
- Przygotuj dokumenty dochodowe – zbierz zaświadczenia o zatrudnieniu, PIT lub dokumenty księgowe oraz wyciągi z konta.
- Wystąp o promesę kredytową – poproś bank albo eksperta kredytowego o oficjalny dokument z terminem ważności.
- Przejrzyj warunki z promesy – zaznacz punkty wymagające działań przed podpisaniem umowy kredytowej.
- Dopasuj umowę przedwstępną – ustal terminy i poziom zadatku w zgodzie z datą wygaśnięcia promesy.
- Złóż pełny wniosek kredytowy – dołącz dokumenty nieruchomości i pozostałe załączniki.
- Monitoruj decyzję i terminy – pilnuj dat wygasania promesy i zapisów w umowie aż do aktu notarialnego.
Słowniczek pojęć
Promesa kredytowa
Pisemne przyrzeczenie banku, że udzieli kredytu na określonych warunkach, jeżeli zostaną spełnione wymogi wskazane w dokumencie w okresie jego ważności.
Ang.: credit commitment letter
Decyzja wstępna
Informacja banku o zamiarze udzielenia kredytu na podstawie pełnego wniosku dotyczącego konkretnej nieruchomości.
Ang.: preliminary credit decision
Umowa przedwstępna
Umowa regulująca warunki przyszłego przeniesienia własności nieruchomości, wysokość zadatku, terminy i zasady zawarcia umowy przyrzeczonej.
Ang.: preliminary sale agreement
Zadatek
Kwota wpłacana przy umowie przedwstępnej, która zabezpiecza wykonanie umowy zgodnie z Kodeksem cywilnym i pełni funkcję sankcji przy odstąpieniu bez podstawy.
Ang.: earnest money deposit
Operat szacunkowy
Dokument sporządzany przez rzeczoznawcę majątkowego, który określa wartość rynkową nieruchomości na potrzeby banku, sądu lub organu administracji. Bank wykorzystuje go między innymi przy ocenie zabezpieczenia kredytu hipotecznego.
Ang.: appraisal report
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Promesa kredytowa to warunkowe przyrzeczenie udzielenia kredytu na określonych parametrach, a decyzja kredytowa powstaje po analizie kompletnego wniosku dotyczącego konkretnej nieruchomości. Promesa pojawia się wcześniej i wymaga mniejszej liczby dokumentów.
Przy zadatku sięgającym co najmniej kilkudziesięciu tysięcy złotych, dużym udziale kredytu i napiętych terminach promesa kredytowa ogranicza ryzyko utraty środków i wzmacnia pozycję negocjacyjną kupującego.
Bank wymaga dokumentu tożsamości, zgody na sprawdzenie BIK, dokumentów dochodowych oraz informacji o aktualnych zobowiązaniach. Przy działalności gospodarczej dołącza się dokumenty księgowe i decyzje podatkowe.
Promesa kredytowa sprawdza się także przy kredycie na budowę domu i finansowaniu osób prowadzących działalność gospodarczą, ponieważ potwierdza ogólny poziom zdolności kredytowej przed rozpoczęciem bardziej złożonego procesu.
Promesa kredytowa jest dokumentem wewnątrz procesu kredytowego i nie koliduje z programami wsparcia, jeśli regulaminy programu oraz procedury banku przewidują taką konstrukcję finansowania.
Pogorszenie sytuacji finansowej po wydaniu promesy kredytowej, na przykład utrata pracy albo pojawienie się nowych długów, prowadzi do ponownej oceny ryzyka przez bank. W efekcie instytucja może zaproponować inne parametry kredytu albo odmówić finansowania.
Promesa kredytowa jest szczególnie przydatna, gdy zadatek sięga przynajmniej kilkudziesięciu tysięcy złotych, a transakcja w dużej części opiera się na kredycie. Im wyższy zadatek i krótsze terminy, tym większe znaczenie dokumentu.
Promesa kredytowa sama w sobie nie jest odrębnym zobowiązaniem w BIK. W bazie pojawiają się przede wszystkim zaciągnięte kredyty, ich spłata oraz zapytania kredytowe składane przez banki w trakcie analizy Twojego wniosku.
Możesz uzyskać promesę kredytową w więcej niż jednym banku, jednak każde zapytanie kredytowe pozostawia ślad w BIK. Z tego powodu liczba składanych wniosków powinna wynikać z przemyślanej strategii, a nie z przypadkowych prób.
Źródła i podstawa prawna
- Ustawa – Prawo bankowe, tekst jednolity, dostęp przez Internetowy System Aktów Prawnych
- Komisja Nadzoru Finansowego – informacje o nadzorze nad sektorem bankowym
- Biuro Informacji Kredytowej – informacje o historii kredytowej i ocenie ryzyka
- Wybrany bank komercyjny – przykładowe informacje produktowe dotyczące promesy kredytowej
Dane liczbowe aktualne na dzień 15/11/2025 r. Przed podjęciem decyzji finansowej sprawdź, czy przepisy, limity oraz procedury banków nie uległy zmianie.
✅ Dalszy krok: jak użyć promesy kredytowej w praktyce
- Przelicz budżet i zdolność kredytową – sprawdź, przy jakiej racie kredyt nie przeciąża Twojego domowego budżetu.
- Przygotuj dokumenty do promesy kredytowej – uporządkuj zaświadczenia o dochodach, wyciągi z kont i informacje o wszystkich zobowiązaniach.
- Poproś eksperta kredytowego o promesę oraz projekt bezpiecznej umowy przedwstępnej – wykorzystaj promesę kredytową przy negocjacjach ceny, zadatku i terminów całej transakcji.
Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości
Data aktualizacji artykułu: 15/11/2025 r.
Kontakt przez LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/
Ten artykuł ma charakter wyłącznie informacyjny i nie stanowi profesjonalnej porady finansowej ani prawnej. Prezentowane treści mogą nie wyczerpywać tematu w pełni i nie uwzględniać Twojej indywidualnej sytuacji. Zawsze konsultuj swoje decyzje z licencjonowanym specjalistą, który dostosuje poradę do Twoich potrzeb. Artykuł może zawierać linki partnerskie, z których autor otrzymuje wynagrodzenie bez dodatkowych kosztów dla Ciebie. Pamiętaj, że ostateczne decyzje podejmujesz na własną odpowiedzialność.
