Kupno mieszkania na etapie budowy to decyzja, która niesie za sobą emocje i konkretne ryzyko. Z jednej strony pojawia się szansa na atrakcyjną cenę i lokalizację, z drugiej – obawa o to, co stanie się z pieniędzmi, zanim budynek powstanie. Żeby uniknąć scenariusza, w którym inwestycja się zatrzymuje, a środki przepadają, wprowadzono rozwiązanie, które działa jak finansowy pas bezpieczeństwa. Mieszkaniowy rachunek powierniczy jest narzędziem, które pozwala spokojniej patrzeć w stronę podpisywanej umowy z deweloperem. I właśnie o nim będzie ten artykuł.
Czym jest mieszkaniowy rachunek powierniczy?
Rachunek powierniczy to specjalne konto bankowe, na które trafiają wpłaty osób kupujących mieszkania od dewelopera. Jednak nie działa jak zwykłe konto – pieniądze nie trafiają od razu do firmy prowadzącej inwestycję. Zostają zablokowane i wypłacane dopiero wtedy, gdy budowa osiągnie określony etap. To forma zabezpieczenia środków klienta.
Od lipca 2022 roku – zgodnie z ustawą deweloperską z 20 maja 2021 r. – rachunek powierniczy mieszkaniowy jest obowiązkowy dla każdej nowej inwestycji, w której sprzedaż prowadzona jest na etapie budowy. Prawo nie zostawia tu furtki – deweloper musi prowadzić rachunek powierniczy, niezależnie od wielkości firmy czy liczby lokali. Dzięki temu nabywca nie przelewa pieniędzy „na słowo honoru”, tylko na bezpieczne konto kontrolowane przez bank.
Rodzaje mieszkaniowych rachunków powierniczych
Ustawa przewiduje kilka form zabezpieczenia, z których każda działa na nieco innych zasadach. Najpopularniejszy jest otwarty rachunek powierniczy, z którego bank wypłaca środki deweloperowi stopniowo, po zakończeniu konkretnych etapów budowy. Przykład? Po wykonaniu stanu zerowego – wypłacana jest pierwsza transza. Kolejne – po stanie surowym, zamkniętym itd. Wszystko pod nadzorem.
Drugą opcją jest zamknięty rachunek powierniczy. W tym przypadku pieniądze trafiają do dewelopera dopiero po podpisaniu aktu notarialnego i przeniesieniu własności lokalu. Dopóki mieszkanie nie ma właściciela – środki są zamrożone. Ta forma wymaga od dewelopera mocniejszego zaplecza finansowego.
Są też dodatkowe formy zabezpieczenia: rachunek powierniczy z gwarancją bankową oraz rachunek powierniczy z gwarancją ubezpieczeniową. Obie opcje polegają na tym, że jeśli bank nie może wypłacić pieniędzy, gwarancję przejmuje bank lub ubezpieczyciel – w zależności od wybranej opcji.
Jak działa rachunek powierniczy krok po kroku?
Proces korzystania z rachunku powierniczego wygląda z punktu widzenia nabywcy bardzo prosto:
- Klient podpisuje umowę deweloperską i dokonuje pierwszej wpłaty – środki trafiają na rachunek bankowy dewelopera, ale nie są od razu dostępne.
- Budowa postępuje zgodnie z harmonogramem. Po zakończeniu każdego z etapów, bank analizuje dokumentację i decyduje, czy wypłacić środki.
- Jeśli wszystko się zgadza, bank prowadzący rachunek przelewa środki zgodnie z ustalonymi proporcjami.
- Jeśli inwestycja nie zostanie zrealizowana, rachunek powierniczy pozwala odzyskać wpłacone środki, bez konieczności prowadzenia wieloletnich sporów sądowych.
- Wpłata na rachunek powierniczy jest ewidencjonowana i przypisana do konkretnego lokalu, co pozwala precyzyjnie rozliczyć się z nabywcą.
Z perspektywy kupującego oznacza to realne zabezpieczenie – transakcja odbywa się przy wsparciu instytucji finansowej, która monitoruje inwestycję.
Czy rachunek powierniczy naprawdę chroni nabywcę?
Tak – działa skutecznie. Zasada jest prosta: dopóki deweloper nie wykaże, że zrealizował określony etap budowy, nie otrzyma pieniędzy. To naturalna motywacja do pracy zgodnie z harmonogramem.
W praktyce oznacza to, że nawet jeśli inwestor zbankrutuje, pieniądze nie znikają. Ochrona nabywcy lokalu jest tu priorytetem. Przykłady z ostatnich lat pokazują, że tam, gdzie rachunki powiernicze działały poprawnie, klienci odzyskiwali środki – nawet przy problemach z inwestycją.
Na co zwrócić uwagę podpisując umowę z deweloperem?
Przed podpisaniem umowy warto przeczytać dokładnie jej treść – nie tylko zapisy dotyczące metrażu czy terminu odbioru, ale też szczegóły finansowe. Umowa rachunku powirniczego powinna precyzyjnie określać jego rodzaj, warunki wypłat, sposób kontrolowania inwestycji i podmiot odpowiedzialny za nadzór.
Dobrze też sprawdzić, jaki bank prowadzi rachunek. Renomowana instytucja daje większe gwarancje przejrzystości i skutecznego nadzoru. Zgodnie z przepisami, kontrola budowy przez bank powinna być niezależna i opierać się na twardych dowodach – np. protokołach odbiorów, dokumentacji technicznej, zdjęciach.
Zrozumienie, jak działa rachunek powierniczy w praktyce, pozwala lepiej ocenić ofertę i uniknąć sytuacji, w której podpisujemy coś, czego nie jesteśmy w stanie wyegzekwować.
Pytania i odpowiedzi – FAQ o rachunkach powierniczych
Czy można odzyskać pieniądze, jeśli nie dojdzie do zawarcia umowy końcowej?
Tak. Gdy umowa zostaje rozwiązana zgodnie z przepisami – na przykład w przypadku nieuzyskania pozwolenia na użytkowanie lub odmowy podpisania aktu notarialnego przez dewelopera – pieniądze na rachunku powierniczym wracają do nabywcy.
Czy rachunek powierniczy zwiększa koszty zakupu mieszkania?
Nie. Obsługa rachunku powierniczego wiąże się z kosztami dla dewelopera, ale w praktyce nie generuje dodatkowych opłat dla kupującego. Cena mieszkania uwzględnia całość kosztów inwestycji, w tym bankowe zabezpieczenia. Czy rachunek powierniczy się opłaca? Z punktu widzenia bezpieczeństwa – zdecydowanie tak.
Czy każdy deweloper ma obowiązek prowadzenia rachunku powierniczego?
Tak. Zgodnie z nowymi przepisami zawartymi w ustawie deweloperskiej 2021, każdy deweloper oferujący sprzedaż mieszkań na etapie budowy ma obowiązek prowadzenia rachunku powierniczego mieszkaniowego. Wyjątek dotyczy tylko projektów, które miały pozwolenie na budowę i rozpoczęły sprzedaż przed wejściem w życie przepisów.
